賃貸物件を探していると「仲介手数料１ヶ月」「仲介手数料半月分」「仲介手数料無料」などの、謳い文句を見ることがある。この仲介手数料は、実はかなり重要な意味があり、敷金と礼金と同じくらいに重要なのである。仲介手数料が半額や無料になれば、確かに初期費用は安くなるわけであるが、果たして安易に「１円でも安ければそれでいい」と考えていいものなのか、詳しく解説していく。
仲介料手数料とは？
賃貸契約する時に、敷金、礼金、保険料、保証料金などと合わせて記載されているのが、「仲介手数料」だ。この仲介料は、なぜ支払わなければならないのか？
仲介手数料は不動産仲介会社に紹介してもらったことに対して支払うお金
「仲介手数料」とは「物件を紹介してくれた不動産会社に、紹介の対価として支払うお金」のことを言い、国土交通省が定めているものである。
条件に合った物件を探したり、内見をしたり、良い物件があれば申し込みをして、審査の末に承認が下りれば契約手続きをしたりなどお部屋探し~契約にいたるまで二人三脚で進めてくれた不動産会社さんへの対価として支払うということである。
上記に加えて借り手の希望に沿った物件の候補出しや、内見の手続きや同行、審査や契約書類の準備・手続き、時には大家サイドとの交渉なども業務これらすべてをご自身でおこなうというのは現実的に難しいでしょう。
そんなときに不動産会社を挟むと、私たちの物件探しをいろんな面でサポートしてくれる。
仲介手数料が無料や半額になる仕組みについて
多くの不動産屋では、仲介手数料は1ヶ月分である。これは宅建業法という法律で決められており、不動産会社がお客様から受け取れることができる最高額は家賃の1ヶ月分である。あまり聞いたことはないが、1ヶ月以上の仲介手数料を要求する不動産会社が存在すれば、すぐに警察に行ってもらって構わない。明らかな違法だからである。仲介手数料は、上限は決まっているが、下限に制限はなく、無料でも法的には問題ないのである。法的には問題ないからと言って、儲からなければ民間業者が取引を行うことはありえないわけである。それにはいくつかの理由があるからである。
不動産会社が所有している自社物件の場合
１つ目は紹介したお部屋を不動産会社が所有している場合。
不動産会社が所有しているお部屋の場合、不動産会社は仲介手数料の他に物件の管理費用や家賃の収納費用などの管理業務費用を大家に請求することで収入を得ることが可能である。
つまり、入り口で仲介手数料による収入を得ずともお部屋を契約してくれさえすれば収入の見込みが確保できるのである。仲介手数料による収入を得なくてもお部屋の契約をしてくれれば収入の見込みが確保できるため、満額請求しないことがある。大手不動産会社であっても自社所有物件というのは限られる訳で、このケースは決して多くはないといえる。
貸主が結果として負担している場合
もう１つの理由は割り引かれた分の仲介手数料を大家が負担している場合である。（これがほとんどである）
仲介手数料は原則借り手と貸し手それぞれに家賃1ヵ月分の半額（0.5ヵ月分）を請求することと法律で決められていいる。しかし、事前説明を行なった上で借り手に家賃1ヵ月分を請求するということが賃貸契約においては一般的に行われているのが実情である。不動産会社は家賃1ヶ月分の範囲内であれば借り手と貸し手のどちらにどの程度請求するかをある程度選択することができるのだ。つまり、借り手に対して請求する仲介手数料を無料や半額にし、その分を貸し手に対して請求することが可能なのである。賃貸物件を貸し出す側としても仲介手数料を負担することで空室の状況が続いてしまうことを避けることができるのであれば、毎月の収入の見込みも立つため大きなメリットになるのである。そのため、貸主が仲介手数料を全額負担してる場合があるだ。
大家さんからの広告費について
そもそも何故、このような「広告費」という仕組みがあるのだろうか？
これは簡単な話で、大家さんが一日も早く物件を決めたいので、
仲介会社にやる気を出させるために出しているお金だからである。
仲介会社の立場になってみると、広告費というインセンティブがついている物件と、
そうでない物件で、どちらを真剣に売ろうとするかは自明である。
その金額は、概ね家賃の1ヶ月分である。半月の場合も、３０％という
場合もあり、２ヶ月分というケースもある。
広告を出さないで半年間空室が継続するより、広告を出して１ヶ月以内
に決定するのでは、経済合理性からも正しい手段であるともいえるのだ
広告費がついている賃貸物件の割合について
全ての物件に広告がついているわけではなく、広告費が０円の物件も
多数存在しているわけである。
明確な数字が存在しているわけではないが、東京都内にある賃貸物件の場合、
だいたい６０％くらいの物件に広告費がついているといえるだろう。
この世は競争社会であり、競合との競争に勝ち抜かない限り、企業の存続は
ありえないのである。考えてみるとわかるのであるが、多くのユーザーが無料で
使用しているSUUMOなどのポータルサイトに出稿している仲介会社は、
すべて掲載料という広告料を支払っているのである。
自分たちが高いお金を支払ってまで出稿している仲介物件の利益を１円でも多く
欲しいと思わない業者は存在しないのだ。
ゆえに、多くの物件に大家さんは、広告料を支払っているのである。
資本主義社会における当然の行為ということもできる。
仲介手数料無料のメリットについて
かつては貸し手のほうが力を持っていて、借りる方の立場が弱い時代が続いていたわけであるが、令和4年の現在では、借りて優位の状況になっているわけである。少子化問題が進行し、賃貸物件も基本的には供給過剰になっているのだ。空き家問題の深刻さについては様々な場所で語られえている。大家が入居者を集める方法として、仲介手数料の割引が行われているのである。
初期費用を抑えることが可能
当たり前のことであるが、初期費用を抑えることができるのが最大のメリットである。賃貸物件の初期費用というのは、想像していたよりもかなり多くかかってしまうというのが実感ではないだろうか？家賃10万円の物件であれば、場合によっては50万円近くかかってしまう場合もあるわけである。新生活にはなにかとお金がかかるわけで、仮に家賃一ヶ月分を抑えることができれば、それは大きなメリットになるわけである。
仲介手数料が無料のデメリットについて
賃貸物件の初期費用には、仲介手数料にも様々な項目があり、他の項目で請求されていることもよくあるのである。実は必要でない項目を請求されていることもあるので、注意が必要である。これは、仲介手数料無料や割引している物件だけでなく、すべての物件に関して注意が必要である。
・鍵交換代
・消毒代
・事務手数料
・24時間安心サービス
これらの項目は、必ずしも必要ない場合も多いわけである。24時間安心サービスなどは、よく調べてみると、同時期に加入する火災保険に全く同じ内容の保証が組み込まれている場合も多い。現在の多くの火災保険には、特約で24時間安心サポートがついている場合がほとんどだからである。こういう交渉をすると、管理会社のなかには、「それでは、契約はしなくてけっこうですよ」といってくるところも多くあるわけである。賃貸物件というものは、ある意味、唯一無二のものなので、そういわれると難しい判断をしなければいけなくなるわけである。しかし、交渉はしっかりとしなければいけないと思う。
賃貸契約の初期費用全体を安くする方法
仲介手数料以外にも、賃貸契約では様々な費用が発生します。それ以外の要素を、以下に抑えるかもとても重要な要素になります。
初期費用の明細
- 礼金、敷金
- 鍵交換代
- 火災保険
- ２４時間かけつけサービス
- 消毒代
礼金・敷金を交渉で減額することは簡単ではありません。これらに明確な基準はありませんが、不動産業者や大家さんが、周りの物件の相場などから総合的に判断している場合がほとんどなので、交渉の余地はかなり低いです。最近多いのが「２４時間かけつけサービス」です。深夜に鍵を紛失してしまった時に、無料で鍵をあけてくれたり、突然トイレが詰まってしまった時などに、対応してくれるサービスです。実は、最近は火災保険にこのサービスが特約で組み込まれている場合がほとんどで、管理会社が実質的に二重に徴収している場合も多いのです。もちろんそれ以外のサービスも付帯しているので、どうしても契約したいのであれば問題ないですが、見直しポイントの一つです。鍵交換も、女性や神経質な人にとっては重要かもしれませんが、よく考えてみると、全入居者がコピーキーを持っていて、それを悪用する場合にのみ有効な施策なわけです。全入居者の個人情報は管理会社が把握していますし、防犯カメラが設置されている物件なら、一回で犯人がわかってしまうわけです。ゆえに、鍵交換も必ずしも、必要あるとはいえないと思います。また、消毒代というのは、実施的にはバルサンやアースレッドなどを入居前に一回使用しているだけのケースも多く、１万円程度の費用が必要なのか疑問になります。ただし、管理会社の中には、「これは当社の方針なので、嫌なら入居しなくても結構です」と言ってくる場合も多く見受けられます。注意が必要です。
仲介料無料物件にこだわると、本当にいい物件を見逃す可能性有
仲介料無料という物件は確かにユーザーにメリットがあります。もし自分が気に入っている物件がたまたま仲介料無料物件であれば、こんなに幸福なことはないでしょう。ただし、世の中にある半数くらいの物件は仲介料無料ではありません。仲介料無料物件だけを探していると、それ以外の物件に入居できるチャンスを失ってしまうことにもなるわけです。部屋を決めるときに、最も重要な要素は、価格ではないはずです。その部屋で生活するわけですから、部屋の設備、環境、地域特性、間取りなど、遥かに重要です。ゆえに、仲介料無料物件だけを探すのではなく、並行してそれ以外の物件も探す努力をすべきです。たまたま気に入った物件が仲介料無料物件であったら、ラッキーくらいの感覚がいいと思います。東京なっトク部屋探しは、仲介料無料物件以外のほとんどすべての賃貸物件に対応しています。その場合には、仲介料２万円をいただきますが、これも業界最安値水準です。上手に利用して、いいお部屋探しをしてください。
まとめ
最後に、ここまでのお話を要約します。
- 仲介手数料は、仲介不動産会社がお部屋を紹介してくれた対価として入居者が支払うもの
- 仲介手数料が無料になるのは、大家さんが負担しているか、仲介会社が利益を削っているから
- 仲介手数料以外の項目を見直して、初期費用全体を低く抑える努力をすること
- 料金交渉は、うまくいく場合とそうでない場合があるが、必ずトライしてみること
- 仲介手数料無料物件だけを探していると、それ以外の物件を見過ごしてしまうリスクがある
- 東京なっトク部屋探しを使えば、仲介手数料無料物件も、それ以外の物件も契約可能。（仲介料２万円）
