経営者・エグゼクティブが選ぶ「東京なっトク部屋探し」。仲介手数料の不透明な仕組みを徹底解説

ビジネスにおいてコストパフォーマンスやキャッシュフローに敏感な経営者やエグゼクティブの方々でも、プライベートな「住まい探し」となると、意外な盲点が存在します。

それが、賃貸マンション契約時の「仲介手数料」です。

家賃30万円、50万円、あるいは100万円を超える高級賃貸物件において、「仲介手数料は家賃の1ヶ月分」という不動産業界の提示を、疑うことなく受け入れてはいないでしょうか？

その金額は、本当に支払う必要のある「適正な対価」なのか。

今回は、一般にはあまり語られることのない不動産仲介の収益構造と、賢いエグゼクティブが選ぶ「手数料を適正化する方法」について、客観的な視点で解説します。

なぜ「家賃1ヶ月分」が常識になっているのか？

日本の賃貸市場において、初期費用の見積もりには当然のように「仲介手数料：1.1ヶ月分（税込）」が計上されます。しかし、この商習慣には法的なカラクリと、業界特有の事情が絡んでいます。

「原則0.55ヶ月分」という法律の原則

宅地建物取引業法では、仲介会社が依頼者から受け取れる報酬額の上限について、以下のように定めています。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の0.55倍に相当する金額以内とする。」（国土交通省告示）

つまり、原則は「家賃の0.55ヶ月分」が上限であり、「1.1ヶ月分」を受け取るには入居者の事前の承諾が必要となります。多くの不動産会社では、申込書等の控え目な記載でこの「承諾」を得たことにし、上限いっぱいの手数料を請求するのが一般的となっています。

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仲介手数料の仕組みと「広告料」の存在

なぜ、多くの仲介会社は入居者から満額の手数料を取ろうとするのでしょうか。ここには、不動産業界におけるもう一つの収入源、「広告料（AD）」の存在が大きく関わっています。

オーナーから支払われる「広告料（AD）」とは

賃貸物件の中には、物件オーナー（貸主）が「早く入居者を決めてほしい」と考え、仲介会社に対して成功報酬を支払うケースがあります。これを業界用語でAD（Advertisement）、通称「広告料」と呼びます。

特に、以下のような物件では広告料が設定される傾向にあります。

都心のタワーマンションや高級分譲賃貸（リーシングに予算をかけている）
大手デベロッパー系のシリーズ物件（ラ・トゥール、パークハビオ、コンフォリア等）
新築やリノベーション物件

不動産会社が得る「二重取り」の構造

一般的な仲介会社の場合、広告料付きの物件を成約させると、以下の2つの報酬を同時に受け取ることになります。

入居者からの仲介手数料（1.1ヶ月分）
オーナーからの広告料（1ヶ月分〜）

合計で家賃の2ヶ月分以上の収益が上がることになります。これは決して違法ではありませんが、入居者にとっては「オーナーから報酬が出ているなら、私の手数料を少し割り引いてくれても良いのではないか？」という疑問が生じる余地があります。

「東京なっトク部屋探し」の合理的な選択肢

当サイトでは、この不透明な構造をシンプルに見直しました。

オーナーから広告料が出る物件→ 入居者様からの仲介手数料は 0円にします。
オーナーから広告料が出ない物件→ 事務手数料として 3.3万円（税込） のみを頂戴します。

私たちは実店舗を持たず、過度な広告宣伝費をカットすることで、この仕組みを実現しています。これは「安売り」ではなく、「仲介業務にかかるコストの適正化」と言えます。

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高級賃貸物件こそ、手数料の差が大きくなる

家賃8万円の物件であれば、手数料1ヶ月分と0円の差は8万円ですが、エグゼクティブ層が検討する高級賃貸では、その差額は桁違いになります。

家賃50万円の高級賃貸マンションの場合

項目	一般的な不動産会社	東京なっトク部屋探し
仲介手数料	550,000円	0円（広告料ありの場合）
火災保険料	20,000円	20,000円
保証会社利用料	250,000円	250,000円
敷金・礼金	1,000,000円	1,000,000円
初期費用合計	1,820,000円	1,270,000円

差額は55万円。

この浮いた資金を、新居に合わせる高級家具の購入費に充てることも、新たな投資に回すことも可能です。

同じ部屋、同じ契約条件であるにもかかわらず、窓口となる不動産会社を変えるだけで、これだけのコストカットが可能になります。経営的な視点で見れば、どちらを選択すべきかは明白です。

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忙しいエグゼクティブのための「スマートな部屋探し」

多忙を極める経営者やビジネスパーソンにとって、時間は最も貴重なリソースです。

「不動産屋に行って、希望条件を伝え、紙の資料を何枚も見せられる」という従来のお部屋探しは、もはや時代遅れと言えるでしょう。

LINEで完結するミニマルなフロー

東京なっトク部屋探しでは、ご自身のペースで効率的に物件を検討できます。

SUUMOやHOME’Sで気になる物件をピックアップご自身でポータルサイトを見て、「いいな」と思った物件のURLをコピーしてください。
LINEでURLを送付当サイトの公式LINEへURLを送るだけで完了です。
手数料の診断結果が届くスタッフが即座に管理会社へ確認を取り、「手数料0円」か「3.3万円」かをご回答します。内見希望があれば、現地待ち合わせでスムーズにご案内します。

しつこい営業電話や、店舗への来店催促は一切行いません。必要な時に、必要な情報だけを提供する。それが私たちのスタンスです。

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よくある質問（Q&A）

Q. なぜ仲介手数料を無料にできるのですか？

A. 前述の通り、オーナー様から広告料（AD）をいただける物件については、それを当社の収益とするため、お客様から仲介手数料を頂く必要がなくなるからです。また、店舗家賃や広告費を徹底的に削減し、ローコストオペレーションを実現しているため、広告料がない物件でも一律3.3万円でのご案内が可能となっています。