「この物件、更新なしって書いてあるけど大丈夫？」——賃貸物件を探していると、まれに「定期借家契約」という言葉を目にすることがあります。普段よく目にする「普通借家契約」と何が違うのか分からないまま契約してしまうと、思わぬところでつまずくことがあります。この記事では、定期借家契約の仕組みと普通借家との違い、東京で契約する際に注意すべき点を分かりやすく解説します。
①定期借家契約と普通借家契約の基本的な違い
賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。市場に出回っている物件の多くは普通借家契約ですが、定期借家契約の物件も一定数存在します。まずは基本の違いを押さえておきましょう。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約の更新 | 借主が希望すれば、原則として更新できる | 期間満了で契約は終了。更新という概念自体がない |
| 再契約 | 更新で継続 | 大家さんの合意があれば「再契約」という形で住み続けられることもある |
| 契約締結の方法 | 通常の契約書のみ | 契約書とは別に「事前説明書」の交付・説明が法律上必須 |
| 家賃 | 相場並みが一般的 | 相場よりやや安く設定されている物件もある |
💡 ポイント
定期借家契約は「必ず出ていかなければならない契約」というより、「期間の定めをはっきりさせた契約」と捉えるのが正確です。大家さんの意向次第で再契約できるケースも多くありますが、それはあくまで大家さんの任意によるもので、借主の権利として保障されているわけではない点が普通借家契約との根本的な違いです。
②なぜ定期借家契約の物件があるのか
大家さんが定期借家契約を選ぶ理由はさまざまです。「取り壊し予定の建物を、解体までの期間だけ賃貸に出している」「転勤で一時的に自宅を貸し出している」「将来的に大家さん自身や親族が住む予定がある」といったケースでは、普通借家契約では明け渡しを求めにくいため、定期借家契約が選ばれます。こうした背景を知っておくと、なぜその物件が定期借家契約になっているのか、内見時に質問する際の材料にもなります。
③契約前に確認すべき3つのポイント
- 契約期間と満了日：いつまで住めるのかを正確に把握しておく。1年程度の短い期間が設定されている物件もある
- 再契約の可能性：「満了後は再契約できる可能性が高いのか」「今回限りで確実に退去が必要なのか」を、契約前に不動産会社・大家さんへ具体的に確認する
- 途中解約の条件：やむを得ず期間内に退去したい場合、途中解約ができるかどうか、その際の条件（違約金の有無等）も確認しておく
⚠️ 注意
定期借家契約では、契約前に宅地建物取引業者から「更新がなく、期間満了により契約が終了する」ことについて、書面を交付したうえでの説明が法律上義務付けられています。この事前説明がないまま契約した場合、定期借家契約としての効力が認められない可能性があります。説明を受けた記憶がない場合は、必ず確認しましょう。
④2年ごとの引っ越しは前提にすべき？向いている人・向いていない人
定期借家契約は、必ずしも避けるべき契約形態ではありません。次のように、ライフスタイル次第ではむしろ相性がよいケースもあります。
- 向いている人：転勤・進学などで数年以内の転居が最初から決まっている人、家賃を少しでも抑えたい人
- 慎重に検討したい人：同じ場所に長く住み続けたい人、契約満了のたびに転居先を探す負担を避けたい人
「長く住みたい」という希望がある場合は、契約前に大家さん側の意向（再契約前提なのか、確実に明け渡しが必要なのか）をできるだけ具体的に確認しておくことが、後々のトラブルを避ける一番の近道です。口約束だけで済ませず、「再契約が可能かどうか」「その場合の家賃や条件は変わるのか」を、できれば書面やメッセージのやり取りなど記録が残る形で確認しておくと、後になって「言った・言わない」のトラブルを防ぎやすくなります。
⑤定期借家契約でよくある誤解
「定期借家＝必ず2年以内に追い出される」という認識は、正確ではありません。実際には、契約期間は物件によって1年・2年・3年などさまざまで、期間満了後に大家さんの意向で再契約が続く物件も少なくありません。一方で「途中解約は原則できない」と誤解されることもありますが、多くの定期借家契約には中途解約に関する特約が設けられており、条件を満たせば途中での退去も可能です。表面的な言葉のイメージだけで判断せず、契約書と事前説明書の中身を確認することが何より大切です。
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定期借家契約かどうかにかかわらず、初期費用のうち不動産会社によって差が出るのが仲介手数料です。東京なっトク部屋探しでは、仲介手数料が最大0円または3.3万円（税込）。契約形態について分かりにくい点があれば、契約前に遠慮なく確認してください。
⑥気になる物件のURLを送った際に契約内容を事前確認できる流れ
気になる物件のURLをLINEで送っていただく際に、「定期借家契約と書いてあるが詳細が知りたい」といった疑問をあわせて伝えていただければ、契約内容について事前にご説明します。契約書に署名する前に、納得いくまで確認してから進めてください。
